Proprietarii de apartamente din blocurile locative se confruntă cu o situație de pe o parte clară și necesară, pe de altă parte abuzivă din partea conducerii (administrației) Asociației Proprietarilor de Locuințe Privatizate (APLP) – amenzile pentru nerespectarea regulilor impuse de APLP sau în comun acord cu locatarii. În acest context apare întrebarea dacă administrația APLP este în drept să aplice amenzi pentru încălcarea ordinii de conviețuire (curățenie, reparație, zgomot etc.). În acest articol vom încerca să înțelegem cine are atribuția legală de a amenda o persoană fizică pentru nerespectarea regulilor – administrația APLP sau agentul constatator (polițistul).
Potrivit urbanconsulting.md, în Chișinău sunt 1 006 blocuri locative care fac parte din APLP, 1 559 – din ÎMGFL (Întreprinderea Municipală de Gestionarea Fondului Locativ), 373 – din CCL (Cooperative de construire a locuințelor) și 671 – din ACC (Asociația de Coproprietari în Condominiu).
Fiecare formă de administrare a blocului de locuit are propriul său statut. În cazul nostru, APLP-ul are stipulat în statut o clauză care prevede amendarea locatarilor.
Articolul 6, litera h) notează: „[APLP] aplică sancțiuni față de persoanele fizice și juridice în cazul încălcării de către acestea a clauzelor contractelor”.
L-am rugat pe activistul civic Rodion Gavriloi să ne povestească cum stau lucrurile la el în blocul locativ. Precizăm că imobilul său face parte din ACC.
„Și la mine în bloc este așa ceva. Se amendează peroanele care transportă deșeurile sau materialele de construcție cu ascensorul. Dar e formulat în felul următor: «Contribuie la bugetul asociației cu 2 000 de lei*», susține activistul.
*Notă: conform CC, „folosirea ascensoarelor de pasageri pentru transportarea deșeurilor neambalate și a materialelor de construcție care depășesc limita greutății permise după caracteristica tehnică a ascensorului se sancționează cu amendă de la 600 la 1 500 de lei”.
„Condominiul în sensul larg este orice bloc locativ; casa la sol nu intră în această categorie. Când faci parte din condominiu, apartamentul îți aparține, dar ai anumite restricții în comparație cu casa la sol. Când deții un apartament, ai pereți comuni, acoperiș comun, scară comună, multe lucruri comune. Dacă ai țevi de la Moldelectrica, tu nu poți să le tai pentru că așa dorești. Asta pentru că ele conduc energia termică către alte apartamente. Condominiul îl numim acum Asociația de proprietari în condominiu – proprietari de apartamente care își gestionează singuri blocul sau curtea fără implicarea întreprinderilor municipale de gestionare a blocurilor locative. Eu cu vecinii de pe etaj gestionăm scara comună, eu cu vecinii din scară gestionăm toată scara, eu cu vecinii mei din blocurile vecine gestionăm toată curtea și blocurile.”
Acum, haideți să revenim la amenzi. Ele se aplică la orice formă de administrare a blocurilor locative, însă în unele cazuri se face „democratic”, în altele – abuziv.
Iată câteva exemple de anunțuri abuzive. „Din cauză că am fost invitată astăzi la o adunare pe etaj și nu s-a prezentat nimeni, tot etajul va fi amendat cu 20 de lei de persoană care locuiește la etajul patru.”
„Dacă în timp de șapte zile nu se va face curățenie pe etajul patru, se va amenda cu 200 de lei.”
„Cine va fi văzut că fumează sau că ține o țigară aprinsă pe coridor sau pe scară va primi amendă de:
— 100 de lei pentru prima oară;
— 200 de lei pentru a doua oară;
— 500 de lei pentru a treia oară;
— după a treia oară, 1 000 de lei de fiecare dată când va fi observat.
În această situație, nu este nevoie de intervenția administrației pentru a aplica amenda. În Moldova, Codul contravențional prevede sancțiuni pentru fumatul în spații închise.
În primul rând, persoana de răspundere poate fi amendată pentru faptul că nu a afișat semnul unic de interzicere a fumatului. Această încălcare se sancționează cu amendă de la 7 500 la 9 000 de lei sau cu amendă de la 10 500 la 12 000 de lei aplicată persoanei juridice cu sau fără privarea de dreptul de a desfășura o anumită activitate pe un termen de la șase luni la un an.
Ce ține de persoane fizice, atunci fumatul în spațiile publice închise și semiînchise, inclusiv în locurile de uz comun, la locurile de muncă, în spațiile publice deschise administrate de instituțiile medico-sanitare, instituțiile de învățământ, autoritățile publice centrale și locale, inclusiv pe teritoriile aferente acestora, în raza de 10 metri de la intrarea deschisă în spațiile publice închise, inclusiv în locurile de uz comun, și la locurile de muncă, de la ferestrele deschise și de la locurile/instalațiile de captare a aerului pentru spațiile publice închise și pentru locurile de muncă se sancționează cu amendă de la 1 500 de lei la 2 100 de lei.
Până aici v-am arătat câteva exemple de anunțuri care implică aplicarea amenzilor pentru diferite încălcări.
Haideți să vedem ce spun reprezentanții legii despre amenzile aplicate locatarului de către administrator.
„Atât polițistul, cât și Direcția Generală Locativ Comunală (DGLC) au statut de agent constatator, dar decizia despre sancționarea unui locatar îi revine strict Comisiei administrative. Altfel spus, dacă polițistul sau un reprezentant al DGLC merge la locul chemării și constată o încălcare, el întocmește procesul-verbal și îl remite Comisiei administrative. Asupra sancțiunii locatarului se pronunță Comisia administrativă. Mai mult, administratorul blocului nu are statut de agent constatator și nu poate aplica amenzi. Nu are dreptul să perceapă bani de la locatari. El poate doar sesiza DGLC sau polițistul”, ne-a explicat Diana Fetco, comunicataorea IGP.
În continuare, am stat de vorbă cu deputatul PAS Vitalie Jacot, autorul proiectului de lege privind modificarea legii condominiului (complex unic de apartamente). De asemenea, el a fost mulți ani și administrator al diferitelor complexe locative și a fost președintele Comisiei administrative. Vitalie Jacot ne-a explicat cine este în drept să aplice amenzi în funcție de atribuții.
„Amenzile sunt niște plăți care merg în bugetul asociației pentru a acoperi cheltuielile de întreținere a blocului locativ. Asociația locatarilor are regulamentul său intern în care sunt stipulate formele de aplicare a amenzilor. Ele se pun doar în baza regulamentului semnat între locatar și administrarea asociației. Prin semnarea acestuia, locatarul «dă acordul» să fie amendat în baza contractului [n.r. documentul se încadrează în dreptul civil], nu și în baza Codului contravențional (CC). El semnează niște raporturi civile. De aceea, achitarea cu reducere de 50 % a amenzii în termen de 72 de ore nu funcționează în cazul amenzii aplicate de administrație. Dar este important de știut că amenda pusă de administrator poate fi contestată. CC și regulamentul asociației sunt două documente diferite în care se reglementează diferit respectarea regulilor și suma amenzilor. Amenda CC pleacă în bugetul de stat, amenda achitată în cadrul asociației merge în bugetul acesteia”, a explicat Vitalie Jacot.
L-am rugat să ne explice de ce poliția spune că administratorul nu este în drept să perceapă bani din amenzi în timp ce el afirmă invers și ce atribuții are Comisia administrativă, președintele căruia a fost în trecut. „Există mai multe organe care îndeplinesc funcția de agent constatator în sectorul locativ: Direcția Generală Locativ Comunală, poliția – așa cum v-a spus poliția, dar mai sunt și compartimentele preturii și multe alte direcții din cadrul primăriei. Toate acestea au anumite competențe. De exemplu, poliția nu poate întocmi procese-verbale pentru schimbarea fațadei, ea poate doar sesiza alt organ. Și Comisia administrativă are competențe limitate. Eu, ca fost președinte al Comisiei administrative, vă spun că acest organ examinează doar cinci articole în cruce, iar articolele ce țin de dreptul locativ (schimbarea fațadei, construcții ilegale) nu le examinează. Ce ține de administrator și de competența lui de a aplica amenzi. Cum am și zis mai sus, odată ce locatarul semnează regulamentul intern care prevede clauze de sancționare pentru încălcările acestui contract, administratorul poate aplica amenzi pentru că au fost agreate cu locatarul. Sunt cazuri când amenzile sunt incluse în factură și locatarul nu este de acord cu aceasta. În situația descrisă, persoana poate să conteste actul în instanța de judecată sau se poate adresa la poliție și să se plângă pe administrator pe fapta «abuz în serviciu». Legea condominiului la care lucrăm în prezent nu o scriem pentru a-i oferi statut de agent constatator administratorului, ci pentru a-i oferi unele atribuții agentului constatator.”
Ce este Comisia administrativă?
Comisia administrativă se instituie de către consiliul local pe lângă autoritatea publică locală.
Comisia administrativă se instituie pentru examinarea cazurilor cu privire la faptele stabilite prin lege ca fiind contravenții. Din componența comisiei administrative fac parte președintele, vicepreședintele, secretarul responsabil și patru-șapte membri.
Comisia administrativă examinează cauzele în ședință publică, verbal, nemijlocit și în contradictoriu. Comisia administrativă examinează cauza contravențională în termen de 30 de zile de la data înregistrării cauzei.
Ședința de examinare a cauzei contravenționale se desfășoară cu participarea părților citate în modul prevăzut de Codul contravențional.
Ce contravenții examinează Comisia administrativă?
# Articolul 75 din CC. Divulgarea informației confidențiale privind examenul medical de depistare a contaminării cu virusul imunodeficienței umane (HIV) ce provoacă maladia SIDA.
# Articolul 76 din CC. Eschivarea bolnavului de tuberculoză eliminator de bacili de la tratament sau încălcarea regimului prescris.
# Articolul 92 din CC. Tăinuirea informației despre fondul funciar disponibil.
# Articolul 1261 din CC. Pășunatul ilegal al animalelor pe terenurile proprietate publică.
# Articolul 154 din CC. Încălcarea regulilor de gestionare a deșeurilor.
# Articolul 157, aliniatele 7 și 8 din CC. Cruzimea față de animale.
# Articolul 165 din CC. Încălcarea dreptului de acces la echipamentele de măsurare.
# Articolul 170 din CC. Conectarea neautorizată la sistemul de alimentare cu apă.
# Articolul 171 din CC. Deteriorarea intenționată a sistemului de alimentare cu apă și a sistemului de canalizare la efectuarea de lucrări.
# Articolul 172 din CC. Încălcarea regulilor privind zonele de protecție a rețelelor de conducte de apă și a instalațiilor de alimentare cu apă și de canalizare.
# Articolul 173 din CC. Deconectarea neautorizată a consumatorilor de la sistemul de alimentare cu apă și de la sistemul de canalizare.
# Articolul 174 din CC. Deteriorarea intenționată a aparatelor de evidență a consumului de apă potabilă și a volumului de apă uzată evacuată.
# Articolul 175 din CC. Prezentarea datelor eronate privind consumul de apă potabilă și volumul de apă uzată evacuată în sistemul public de canalizare.
# Articolul 180 din CC. Încălcarea legislației cu privire la locuințe.
# Articolul 181 din CC. Încălcarea regulilor de asigurare a curățeniei în localități.
# Articolul 227 din CC. Nerespectarea regulilor de întreținere, de reparație și de reconstrucție a drumurilor.
# Articolul 273, punctele pct. 9), 91), 11), 15) și 16) din CC. Încălcarea regulilor de comerț.
Mai multe detalii despre activitatea acestei comisii le puteți afla aici.
Concluzie
Legislația noastră este vagă și lasă spațiu de interpretări în materie de cine poate aplica amenzi în cadrul blocurilor locative. Este cert un lucru. Fiecare încălcare poate fi sancționată în funcție de competența organului constatator. Administratorul poate aplica amenzi locatarilor doar în baza contractului semnat, polițistul sau alte organe din cadrul APL pot aplica amenzi sau pot doar constata încălcarea, iar Comisia administrativă (cu funcții limitate) are atribuția de a examina și aplica sancțiunea. La rândul său, locatarul este în drept să atace în instanța de judecată orice amendă aplicată de fiecare actor descris mai sus.
