Vrei să investești în construcția unui imobil? Vezi la ce riscuri te supui și cum poți să le eviți

bloc_constructie
Foto: Evenimentul.md

Necesitatea de spațiu locativ dictează noi soluții pe piața imobiliară. Deseori însă companiile de construcție a imobilelor nu-și onorează obligațiile atât din motive de gestionare defectuoasă a bugetelor acumulate de la simplii investitori cât și cu intenție prin metode semilegale deposedând Societatea de Răspundere Limitată de mijloace bănești și intrând intenționat în procedura de insolvabilitate.

Legislația Republicii Moldova, spre regret, încă o putem considera subdezvoltată la acest capitol, una din statisticele descoperite datează din 2016 și enumera circa 322 de obiecte imobile nefinisate exceptând casele individuale pe teritoriul Republicii Moldova.

Atunci când o persoană decide să procure un apartament de la o persoană fizică, este mult mai simplu de a contracara careva abuzuri sau de a reduce la minim riscurile cumpărătorului, deoarece juriștii, de regulă, verifică existența unor sechestre sau grevări de orice natură în registrul bunurilor imobile, la fel verifică persoana vânzătorului și soțului acestuia dacă nu sunt implicați în careva procese de judecată, totodată există posibilitatea angajării unui evaluator pentru a estima valoarea rezonabilă a imobilului care se dorește a fi cumpărat.

Atunci când vorbim însă despre investiția în construcție, suntem într-o situație cu totul diferită, bunul pe care ne dorim să-l cumpărăm nu există, de facto, ne aventurăm într-un proiect care necesită investiții colosale, și specialiști de talie înaltă spre a vedea în decursul a câțiva ani bunul viitor transformat din proiect în realitate, iar procedeele juridice și contabile prin care persoanele juridice își pot diminua substanțial activele fiind nenumărate, comparativ cu Olanda sau alte țări din Uniunea Europeană care reglementează strict aceste procedee.

Dificultatea de a diminua riscurile în vreun mod este creată nu doar de legislația imperfectă cât și de practicile defectuoase întâlnite tot mai des în ultimii ani, așa dar, chiar dacă verificăm persoana juridică să nu fie implicată în procese de judecată in cele mai dese cazuri vom vedea minim 3-4 procese judiciare iar de cele mai dese ori nu putem cunoaște dacă suma pretențiilor din aceste procese depășesc sau nu suma activelor companiei de construcție.

Alteori, ne ciocnim de situații în care însăși administratorii companiilor încheie mai multe contracte printre care de rezervare a imobilului și de investiții, compunând scheme ilegale de deposedare a persoanelor de mijloace financiare, sau motivând că notarul este ocupat sau în concediu medical și nu autentifică contractele or, nerespectarea formei autentificate notariale duce la nulitatea actului juridic încheiat.

Unul din factorii care condiționează aceste situații totuși este și acela că, investitorii, mergând la o companie de construcții nu își angajează un specialist în domeniu. Un caz elocvent în acest sens a fost cazul unei persoane ce a dorit să procure un imobil pentru a înființa un centru medical, iar ulterior judecându-se cu agentul economic mai mulți ani a suportat nu doar prejudicii materiale ci și venitul ratat pe care îl putea obține în acești ani.

Chiar dacă, persoana ce a investit în construcția unui imobil a ajuns deja la etapa finală, în judecată, aceasta oricum este supusă riscului. Riscul se datorează unui simplu element, în urma câștigului judecății prin care judecătorul dispune întoarcerea banilor se poate constata că compania de construcții este în proces de faliment, iar în așa situație un investitor cu contractul valabil este mult mai protejat decât un investitor ce a rezoluționat/reziliat acel contract a să primească banii înapoi.

Cu titlu de recomandare mai puteți verifica și actele pe care le posedă compania de a care le procurați:

#documentele ce demonstrează dreptul asupra terenului pe care va fi sau este edificată construcția;

#autorizația de construcție

#declarația de condominiu,

#certificatul de urbanism (merită să verificați câte nivele sunt indicate în acest certificat),

#lista încăperilor izolate din blocul locativ.

Deseori Contractele de investiție în construcția bunurilor imobile conțin o clauză foarte interesantă care prevede acel fapt că din momentul semnării prezentului contract – ORICE ÎNȚELEGERI VERBALE SE ANULEAZĂ – iată de ce agenții imobiliari și companiile de construcții verbal pot promite multe însă, merită să citiți foarte atent împreună cu un specialist în domeniul juridic CONTRACTUL DE INVESTIȚIE ÎN IMOBILE pe care doriți să-l semnați, altfel puteți fi victima promisiunilor deșarte.

Dacă compania de construcții întârzie cu darea în exploatare în niciun caz nu semnați un acord adițional contractului și țineți minte că din acel moment aveți 6 luni la dispoziție pentru a solicita pe cale prealabilă și în instanță penalități de circa 5-10 % iar în curând 1-2% pentru fiecare zi de întârziere din prețul achitat pentru apartament.

Nu achitați în avans nicio rată a investiției până la momentul în care nu vă convingeți că lucrările decurg conform termenelor contractuali.

Este important ca toate pretențiile pe care le aveți să fie efectuate printr-un schimb de scrisori cu aviz de recepție și nu prin alte moduri, doar scrisorile cu aviz de recepție pot servi drept probe pertinente, utile și concludente într-un proces de judecată;

În cazurile în care ați decis să desfaceți Contractul de Investiție în Construcții, există două posibilități, mulți juriști acționează în procedură generală conform prevederilor Codului Civil ceea ce înseamnă că veți achita Taxa de Stat de circa 3% din suma achitată ceea ce deseori reprezintă o sumă destul de impunătoare. Recomandabil, însă, este să uzați de prevederile legii speciale privind Protecția Consumatorului așa încât în acest caz veți fi scutiți de achitarea taxei de stat  ceea ce înseamnă că veți bani de ordinul sutelor de euro, iar în cazul penalităților chiar și miilor de euro pentru taxele de stat prevăzute de care ați fost scutiți.

Pentru mai multe detalii accesați Sfat de Avocat.

Autor material: Sergiu Muntean, avocat, fondator al proiectului „Sfat de Avocat”.

sergiu

Share: Share on Facebook Share on Twitter Share on Telgram
Comentarii
  • Știri pentru tine
  • Lifestyle din stânga nistrului

  • Portalul CIVIC.MD: Activitati ONG, anunturi, granturi, job-uri, voluntariat, evenimente